INTRODUCCIÓN
Se escucha constantemente hablar en periódicos, telediarios y demás medios de comunicación de palabras como que fulanito a reclasificado tal terreno, o que vamos por el campo y de repente, encontramos un chalet con un letrero bien grande que dice:"Infracción Urbanística", o se escucha por ahí, que tales terrenos han sido parcelados de forma ilegal. ¿Está el ciudadano preparado para entender estos términos jurídicos-arquitectónicos? Pensamos más bien que no, que son términos propios de determinadas disciplinas o gremios.
Sabemos, que para llegar a entender sobre esta materia, es necesario cursar todo un Máster en Urbanismo (existen varios). Escribir sobre leyes urbanísticas supondría escribir centenares de artículos. Nuestro objetivo es intentar acercar los conceptos y términos más frecuentes y usados cuando hablamos de urbanizar en el suelo y lo que supone, con nuestra particular critica del mismo. Intentaremos dar luz a ese tipo de términos que se hablan en los medios de comunicación para decir que tal alcalde, tal promotor a dado un "pelotazo" y que han sido juzgados por corrupción.
Nuestras referencias se centran en las leyes Urbanísticas y Planeamiento de la Comunidad Valenciana,ya nuestras fuentes vienen de ahí, y por ser la comunidad con más depredacióndel territorio. No os preocupéis, estos términos son muy parecidos para otras comunidades.
TIPOS DE SUELO
Con independencia de la propiedad del mismo, las leyes tipifican el suelo de varias formas:
* Clasificación del Suelo: Esta tipificación hace referencia a su contenidoTécnico-Jurídico. Siendo los suelos como:
1) Suelo No Urbanizable - Es el suelo rural, los montes, los bosques… El campo en definitiva (una cantera o una mina también es suelo no urbanizable). No se podrá urbanizar en él, salvo excepciones. Puede edificarse para según que usos justificados (la casa del agricultor, las instalaciones de una cantera… ).
2) Suelo Urbanizable - Es el suelo rural, campo etc. no urbanizado aún, pero con un plan de urbanización y gestión para ser urbanizado
3) Suelo Urbano - Es el suelo perteneciente a la ciudad o núcleo de población no rural, es el suelo ya consolidado.
Podemos saber como se clasifica un terreno determinado acudiendo al Plan General (más abajo se definirá en que consiste) de cada municipio. Esta clasificación del suelo resulta importantísima a la hora de hacer negocios los promotores, ya que da valor económico al suelo (más abajo veremos porqué ).
* Calificación del Suelo: Esta tipificación hace referencia al uso del suelo, su utilización, aplicable a suelos urbanos y urbanizables. Siendo los suelos:
1)Residencial Intensivo
2)Residencial Extensivo
3)Residencial Aislado
4)Industrial
5)Terciario
También debemos acudir al Plan General de cada municipio. Esta tipificación tiene que ver también con el negocio urbanístico, por el uso que se le pueda dar a dicho terreno, tanto si pertenece a la administración, como si es de un particular.
PROPIEDAD DEL SUELO
Queda claro, que el suelo, tan solo puede encontrarse en 2 tipos de manos: Estado y Particulares. Los tipos de suelo según su propiedad serán los siguientes, con sus características:
* Bienes de Dominio Público:
Es el suelo comunal, que nos pertenece a todos y del que todos tenemos derecho a su disfrute. La Ley 33/2003(Patrimonio del Estado), capitulo II, los denomina, "Bienes Demineales", y comenta:
"La gestión y administración de los bienes y derechos demaniales por las Administraciones públicas se ajustarán a los siguientes principios:
- Inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad.
- Adecuación y suficiencia de los bienes para servir al uso general o al servicio público a que estén destinados.
- Aplicación efectiva al uso general o al servicio público, sin más excepciones que las derivadas de razones de interés público debidamente justificadas.
- Dedicación preferente al uso común frente a su uso privativo.
- Ejercicio diligente de las prerrogativas que la presente ley u otras especiales otorguen a las Administraciones públicas, garantizando su conservación e integridad.
- Identificación y control a través de inventarios o registros adecuados.
- Cooperación y colaboración entre las Administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias sobre el dominio público."
Todos nosotros, ciudadanos, debemos proteger estos espacios que son de todos, de las garras de aquellos que intentan apropiarse de ellos. La ley dice taxativamente, que estos bienes, no están en venta, no se puede hacer negocio con ellos y no cambian sus características legales. Si estamos en una playita mallorquina alejada y viene una tal Anita Obregón a echarnos de allí con sus guardaespaldas, recordad que la playa es de todos. Gravadla en vídeo y luego denunciad las amenazas de sus guardianes.
¿Cuáles son los bienes de dominio público?
La Constitución, articulo 132, cita los bienes de dominio público: "la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental."
Y el Código Civil, articulo 339, cita también estos bienes: "Los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros análogos." "Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión."
Las vías pecuarias, sendas, carreteras etc. entrarían dentro de caminos.
¿Cuáles son sus usos?
La Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP), artículo 85, cita estos usos:
- Uso Común: es el correspondiente por igual a todos los ciudadanos indistintamente, de modo que el uso de unos no impida el de los demás interesados.
- Uso Privativo: es el constituido por la ocupación de una porción del dominio público, de modo que limite o excluya la utilización por los demás interesados. - Un ejemplo claro lo encontramos cuando un bar coloca sillas y mesas en la calle. El bar, por realizar esto, debe pagar un suplemento a la administración. Hay que tener en cuenta también lo dicho en el punto d de la ley 33/2003.
- Uso Normal: es el que fuere conforme con el destino principal del dominio público a que afecte.
- Uso Anormal: si no fuere conforme con dicho destino.
Delimitación del Dominio público
Se reflejará en los Instrumentos de Planificación Urbanística, que luego veremos, los cuales atenderán lo que digan las leyes, en este caso la LOTPP (Ley de ordenación del Territorio y Protección del Paisaje). 
La imagen que se adjunta a la izquierda, pertenece a un esquema del Anejo de esta ley para un Cauce de un río. Aunque no viene especificado, la zona de dominio público llega hasta la zona de servidumbre de uso público. La zona de Policía, puede ser pública o privada, pero es una zona de protección para evitar la contaminación de las aguas, y no se puede urbanizar a no ser que el uso esté relacionado con el cauce. Así pues, mucho ojo si algún vendedor os quiere vender un terreno en zona de protección: No podréis edificar.
* Patrimonio de las Administraciones Públicas:
Son los terrenos que pertenecen al Estado o las Administraciones Públicas que no son Demineales, y que entran en el juego del libre mercado al igual que entra la propiedad privada. Las reglas de juego y las leyes serán análogas a las de Patrimonio de Particulares, si bien en ciertos aspectos concretos, existirán variaciones por tratarse de bienes de las administraciones.
* Patrimonio de los Particulares:
Este es el terreno que por ley, pertenece a la propiedad privada de colectivos, particulares, o un particular. Aquí el propietario, es libre de actuar de acuerdo con el libre-mercado, salvo que en dicho terreno, existan BIC (Bienes de Interés Comunitario),donde el propietario está obligado a cumplir unos deberes, que ahora no viene a cuento explicar.
Lo interesante llega aquí a la hora de edificar. Al propietario, en la mayoría de casos, le interesa alcanzar el "derecho a edificar". Es su forma de hacer negocio, sea cual sea la calificación (uso) del terreno. Este derecho se alcanza tras el cumplimiento de unas cargas y obligaciones. La verificación del cumplimiento de la legislación y planeamiento, se alcanza mediante la licencia municipal.
La competencia para otorgar las licencias corresponde a los Municipios, y el órgano competente es el Alcalde, sin perjuicio de la posibilidad de delegar en la Comisión de Gobierno o en otro Concejal. En suelo no urbanizable la competencia, igualmente, está residenciada en el Municipio, pero la LSNU (Ley del Suelo No Urbanizable) exige como requisito previo al otorgamiento municipal de la licencia, que los órganos urbanísticos de la Generalitat Valenciana concedan la “declaración de interés comunitario” para las actividades industriales, turísticas, deportivas, mineras, etc...
La licencia es un acto administrativo reglado: El ayuntamiento esta obligado a otorgarla si el solicitante cumple con el planeamiento y la legislación.
Encontramos el gran problema de siempre: hacer fortunas mediante el mercado y negocio del suelo, por su valor. Es aquí fundamentalmente, donde el Alcalde dispone de ese poder, para poder delinquir otorgando licencias a cambio de favores, aunque no se cumpla con la Ley. Así que ciudadanos, un alcalde, más cercano a una ideología neoliberal de mercado, será más propenso de soborno en pro del "libre-mercado", para que así a su amigote constructor, se le facilite el salto de esas "trabas" legales y de planeamiento.
PLANEAMIENTO URBANISTICO
Para que pueda entenderse, esto hace referencia a la aplicación práctica de las leyes urbanísticas sobre el territorio. Los Instrumentos de planeamiento espacial vienen recogidos en la LUV (Ley Urbanística Valenciana), artículos 38 y 39,
* Plan General: Es el instrumento de la construcción de la ciudad y de la ordenación integral del municipio. Por lo tanto, su ámbito de aplicación es el municipio. "Todo municipio debe contar con un Plan General".Este es el documento que describe la Clasificación del Suelo de forma total, y es el documento que define la Calificación a nivel general del suelo. Así pues, este documento juega un papel importantísimo sobre el negocio en la propiedad del suelo: define si se puede o no urbanizar. De ahí, que pueda existir una diferencia entre el suelo No urbanizable y el Urbanizable de 10 veces el valor del primero.
Los Planes Generales, se estructuran en Ordenación Estructural (a nivel genérico, por decirlo de alguna forma), y en Ordenación Pormenorizada (es cuando entramos a detalle, nos aproximamos en Escala).
La clasificación del Suelo, se encuentra en la ordenación estructural, en concreto, en las DEUT (directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupacional del Territorio ). Modificar las DEUT significa tener que redactar un nuevo Plan General.
Reclasificar el terreno significa pasar de suelo No Urbanizable a suelo Urbanizable. El propietario deberá ceder parte de su antiguo suelo No Urbanizable para hacer un reparto equitativo de suelo, ya que en el planeamiento, deberán aparecer espacios públicos y de infraestructuras, obligados por Ley. Puede por ejemplo, darse el caso, que un propietario, aparezca con su propiedad, dividida en trozos alejados (por el planeamiento sobre el suelo rural ).
Recalificar el terreno significa cambiar el uso al que se destina el terreno. El Plan General, contendrá los usos a nivel general en la Ordenación Estructural.
Aprobación del Plan:
El Ayuntamiento lo aprobará de forma provisional y será la Conselleria de Urbanismo quien lo aprobará de forma definitiva.
* Plan Parcial: Es el instrumento que actúa en el Suelo Urbanizable, en un ámbito llamado Sector. Los sectores son porciones de terreno del municipio que quedan definidos dentro de la Ordenación Estructural del Plan General. Es en los Planes Parciales y en los PRI (que veremos a continuación ), donde se concreta la Ordenación Pormenorizada de los Planes Generales. Aquí se definirá la calificación del suelo a nivel sectorial.
Aprobación del Plan:
El Ayuntamiento lo aprobará de forma definitiva, si posee más de 5000 habitantes y Cédula de Urbanización (un documento que certifica que el plan se adecúa a la OrdenaciónEstructural), y sino es así, por la Consellería.
* Plan de Reforma Interior (PRI): Es el instrumento análogo al Plan Parcial, pero referido a Suelo Urbano consolidado. Actuará sobretodo en áreas vacías de la ciudad, áreas deterioradas o áreas donde sea necesario un cambio de actividad o uso en la ordenación (calificación).
* Plan Especial: Son planes independientes de otros planes y actúan sobre un sector. Sirven para actuar concretamente en ámbitos que se salen o son excepción de lo planeado en otros planes. Existen varios tipos de planes especiales, y como ejemplo ponemos: Plan Especial de Conservación y Preservación.
Aprobación del Plan:
La Conselleria de Urbanismo lo aprobará de forma definitiva.
* Catalogo de Bienes y Espacios Protegidos: Son documentos autónomos que se incluirán dentro de cada uno de los planes. Identifican los bienes y espacios de Interés, determinado su régimen de conservación, rehabilitación, etc.
Aprobación del Plan:
La Conselleria de Urbanismo lo aprobará de forma definitiva.
Hasta aquí, este resumen junto con ciertos comentarios nuestros, de la legislación y forma de actuación de las Leyes Urbanísticas y sobre los responsables que las aprueban, y quienes se benefician de ellas. Sabemos que existen infinitas definiciones más concretas, que aquí no pueden incluirse, pero lo básico que hay que saber, si está aquí. Si alguien tiene alguna duda o no comprende algo, que comente y le responderemos.
A la hora de votar, tened muy en cuenta, las acciones de los políticos, con sus decisiones en esta materia y sus responsabilidades. ¡Que nadie os engañe!. Y por supuesto, protestad para que muchas de estas leyes y planeamientos, cambien (cosa de la que no hemos hablado por lo amplio del artículo).
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Comentarios vertidos en Tuenti a este artículo (año2009)
* Para quienes poseen Tuenti, dejamos el enlace que lleva a la página personal del Nick que realiza el comentario.
* Monje_Roj0 aparece aquí con el nick: Paco Monje Rojillo
Paco Monje Rojillo 4 de Nov a las 22:49
Artículo recién sacado del horno.
Realizo un resumen (lo que en un artículo se puede escribir), de conceptos y palabros legales sobre urbanismo. El objetivo es que conozcáis esas palabras como Reclasificación, Plan Parcial, Suelo Urbanizable etc.
Podréis saber que responsabilidades tienen políticos y promotores a la hora de urbanizar y como se pueden cometer delitos. conocer las debilidades de la ley y como se originanlos "Pelotazos". Espero esto os aclare el tema: http://monasterio-en-lucha.blogcindario.com/2009/11/00068-le...
Lovehiphoplove Sinconservantes Nicolorantes 4 de Nov a las 23:02
jeje la cara del corrupto es una mezcla entre julian muñor y gil xD
conforme van robando se les cambai la cara acia esos rasgos
Paco Monje Rojillo 4 de Nov a las 23:03
Podria decir de kiense trata, a ver si lo adivinais, es de la Comunidad Valenciana
David Marx Lopez 4 de Nov a las 23:04
A que es camps?
Jose Carlos Anti White Power 4 de Nov a las 23:06
Camps? No creo. No me cuadran esas gafitas. Jaja
David Marx Lopez 4 de Nov a las 23:08
no se esta mi duda por que el bigotes si lleva gafas pero no se estoi entre camps y correa?
Jose Carlos Anti White Power 4 de Nov a las 23:08
Correa. Aunque la nariz si que es estilo Camps. jaja
Paco Monje Rojillo 4 de Nov a las 23:09
frio frio
David Marx Lopez 4 de Nov a las 23:09
nada que nos diga paco la respuesta
yo dije camps
jose carlos tu que estas a favor de camps o correa?
Jose Carlos Anti White Power 4 de Nov a las 23:11
Para mi todos son unos cerdos que serían capaces de vender a su madre por unos cochinos euros.
Gabriel Pereira 4 de Nov a las 23:12
tio tus dibujos tendrian k salir a la luz y k se enterara to el mundo
Jose Carlos Anti White Power 4 de Nov a las 23:13
Claro tio. Sería la polla que todos aquellos ajenos al tuenti conociesen estas imagenes.
David Marx Lopez 4 de Nov a las 23:13
ya eso es cierto yo ahora en las juve de leon e publicado mi primer poema que va salir a al luz
en el insolente estoi asm feliz
atreyu interpretadora de sueños 4 de Nov a las 23:16
http://www.escolar.net/MT/archives/2006/01/construccion_si.h...
David Marx Lopez 4 de Nov a las 23:17
ah tambien as visto informe semal a construccion sin limites que te parecio el reportaje
Lovehiphoplove Sinconservantes Nicolorantes 4 de Nov a las 23:22
hoy e estado en un acto en la uni organizado x el aprtido el militante, y a venido gormnezana jefede los sindicatos en venezuela y a estado muy bien, tratabad e informar sobre la revolucion venezolana y la amnipualciond e la informacion k en occidente sufre, estrategia capitalsita para asfixiar al socialsimo
os abria gustado!!
Lovehiphoplove Sinconservantes Nicolorantes 4 de Nov a las 23:23
joder k mal escribo coño!
atreyu interpretadora de sueños 4 de Nov a las 23:23
QUE NOS TAMAN EL PELO COMO QUIEREN POR NARIZES............................
TENGO UNA CASA DESDE HACE 15 AÑOS PARADA POR SALIRME LO QUE OCUPA UN ESCALONCILLO, Y DICEN QUE TENGO QUE TIRAR TODA LA FACHADA POR UNOS CENTIMETROS Y ESTA GENTE HACE LO QUE QUIERE 15 AÑOS DICIENDO QUE SI PONGO UN LADRILLO ME LA TIRAN Y NO ME DAN NI LUZ NI AGUA, OSEA TENGO UNA MIERDA JEJE
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